Indtil august 2019 havde Saga G 3 realkreditlån:
Et afdragsfrit F10 lån på 145 mio. kr. med en rente på 2,25% og ÅOP på 2,7% ( restløbetid 22,5 år) ( refinansieres om 2,5 år)
Et kontantlån og fastforrentet lån på ca. 43 mio. kr. på 2% i rente (restløbetid 27 år)
Et kontantlån og fastforrentet lån på ca. 10 mio. kr. på 1,5% i rente (restløbetid 8 år)
I august 2019 omlagte Saga G disse 3 realkreditlån til 2 nye realkreditlån:
Det store afdragsfrie F10 på 145 mio. kr., med en rente på 2,25% som altså hele tiden har været afdragsfrit, er omlagt til et fastforrentet 0,5% lån med afdragsfrihed de første 10 år og en ÅOP på 1,1% og en løbetid på 30 år. Afdragsfriheden er således 1:1 fortsat i forhold det tidligere lån, som erstattes.
De 2 mindre kontantlån ( ca. 43+ ca. 10 mio.) som der hidtil har været afdraget på er omlagt til ét samlet kontantlån og fastforrentet 0,5% lån med en ÅOP på 1,15%, som afdrages over de næste 30 år.
Det samlede kurstab for låneomlægningerne er de 16,4 mio. kr. som fremgår af budgettet på 19/20. Dette kurstab tjenes hjem i løbet af 4 år, idet at ydelsen på lånene som vi som andelshavere skal betale er faldet med 4,7 mio. kr.
Ovennævnte låneomlægning er foretaget på direkte anbefaling af den økonomiske rådgiver Lars Fahlgren fra Finanshuset. Vi har i bestyrelsen i den grad den langsigtede økonomi i sigte samt størst mulig sikkerhed i tilfælde af rentestigninger for øje med den låneomlægning vi har foretaget, hvilket uddybes herunder.
Hvad vil der ske i 2030, når afdragsfriheden ophører på vores store lån, og renterne evt. er steget ?
Sandsynligvis vil andelsforeningen foretrække at fastholde afdragsfriheden på i hvert fald en del af vores store lån som pga. kurstab nu har et nominelt beløb på 160 mio. kr. Hvad som foretrækkes skal selvfølge besluttes af andelshaverne til den tid.
Afdragsfriheden kan fastholdes ved at foretage en ny låneomlægning. Dette kan selvfølgelig alene gøres til de aktuelle renter til den tid. Det som dog er en kæmpe fordel i det nye fastforrentede afdragsfrie lån som vi har nu, til forskel fra det gamle F10 lån, er at hvis renten er steget, så er kursen på lånet faldet.
Så jo der skal betales en højere nominel rente, hvis renterne er steget, men gælden som der skal betales en højere rente af er tilsvarende faldet på baggrund af at kurserne på fastforrentede realkreditlån falder når renten stiger. Dette er en af fordele ved det fastforrentede lån til forskel fra det tidligere F10 lån vi havde, som ikke har denne sikkerhed.
Fastforrentede lån – som vi har omlagt alle foreningens lån til – er derfor klart de sikreste lån at have i forhold til, hvis renten i fremtiden vil stige. Dette som nævnt på baggrund af at kursen på fastforrentede lån tilsvarende vil falde når renterne stiger. Du kan læse mere om fordelene ved fastforrentede lån ved stigende renter her: https://www.mybanker.dk/artikler/kan-det-betale-sig-at-omlaegge-fastforrentede-laan/ og her: https://www.raadtilpenge.dk/Gode-raad/boliglaan/laaneomlaegning . Scenariet kaldes ofte for en opkonvertering, hvis du vil læse mere om det på nettet.
Andelsforeningen kan også vælge at ville afdrage hele det store lån og fastholde renten på 0,5% der i 2030. Bestyrelsen har netop med den midlertidige boligafgiftsnedsættelse ønsket at signalere at andelsforeningen også har denne mulighed i 2030. En sådan beslutning vil dog evt. betyde højere boligafgifter til andelshaverne end vi hidtil har haft i andelsforeningen.
Er det billigere at afdrage gæld når renten er lav?
Gælden har det samme beløb og skal betales 1:1 uanset hvad renten er på et lån. Det som varierer er den aktuelle rente og bidragssats m.v. som betales for at have et realkreditlån. Det kan således være billigere eller dyrere at have gæld i form af de renter og det bidrag m.v. man betaler for ens lån pr. år. Renten er historiske lave 0,5% og således har vores nye fastforrentede lån rekord lave omkostninger. At afdrage ens gæld har altid den samme pris, idet gæld afbetales krone for krone. Det er således ikke billigere at afdrage selve gælden når renten er lav. Det er omkostningerne ved at have gæld som er lavere, når renten er lav.
Som vi skrev i beretningen for året 2018-2019 har den nuværende bestyrelse følgende strategi på dette område:
Hidtil har Saga G afdraget rimelig meget og hurtigt på vores gæld. Nu er foreningen dog nået ned på en så lav gældsandel, at det ikke længere er en fordel at afdrage så meget på gælden. Dette fokusskift sker også i lyset af de historisk lave renter, som vi fremover er sikret med på vores nye lån. Det er simpelthen ikke dyrt at have gæld længere. Vi har derfor også fastholdt afdragsfrihed på vores store lån ved låneomlægningen.
Vi vil med andre ord hellere arbejde for en lav boligafgift, der kommer alle os andelshavere til gode, og som fx vil gøre det mere overkommeligt at sammenlægge lejligheder i stedet for at afdrage meget på gælden. Noget sådant vil nemlig give større muligheder for store andelskronestigninger, der primært kommer de andelshavere til gode, som sælger deres lejligheder, og som altså samtidig forlader vores fællesskab. Vi har med andre ord truffet et valg for fællesskabet.